Залог при аренде земельного участка
В договоре ренты залог выступает в качестве меры обеспечения и такое обеспечение исполнения договора ренты установлено законом. При этом залогодержателем является получатель ренты. В случае ненадлежащего исполнения плательщиком ренты своих обязательств по договору ренты залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования из заложенного имущества, т.е. из переданного под выплату ренты земельного участка. Земельный участок при этом будет являться одновременно и залогом. Поскольку право залога на земельный участок, переданный под выплату ренты, устанавливается в законе, условия о залоге как о средстве обеспечения исполнения договора могут быть оговорены непосредственно в самом договоре ренты.
Необходимо различать залог земельного участка как способ обеспечения обязательств по заключенному сторонами договору ренты о том же земельном участке и залог как обременение земельного участка. В первом случае стороны в заключенном договоре одновременно со своим статусом по данному договору выступают соответственно залогодателем и залогодержателем: плательщик ренты является одновременно и залогодателем земельного участка, а получатель ренты — залогодержателем. При этом с прекращением основного договора прекращается и обеспечение, так как дальнейшее его существование утрачивает свой смысл.
В случае же с залогом как обременением другая ситуация. Отдельно есть договор о залоге земельного участка, в котором две стороны: залогодатель и залогодержатель. При заключении залогодателем какого-либо договора с земельным участком (например, договора купли-продажи земельного участка) свои права залогодателя он переводит на покупателя этого участка. Таким образом, совмещение правовых статусов сторон по договорам не происходит. Кроме того, при прекращении (расторжении) договора об отчуждении земельного участка договор о залоге земельного участка сохраняет юридическую силу.
В случае применения залога как средства обеспечения исполнения договоров с земельными участками к договору о залоге применяются определенные правила:
• по общему правилу залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ);
• залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ);
• право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, — с момента передачи этого имущества (п. 1 ст. 341 ГК РФ);
• в договоре должно содержаться указание на то, передается данный предмет" залогодержателю или нет (по общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя) (п. 1 ст. 339 ГКРФ).