Сервитут и другие обременения земельного участка
В правах на земельный участок существуют различные ограничения при его использовании, устанавливаемые на основании закона актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда (ст. 56 ЗК РФ). Данные ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и подлежат государственной регистрации. Лицо, чьи права на землю были ограничены, может обжаловать это ограничение в судебном порядке. Земельное законодательство говорит о возможных ограничениях в следующих случаях:
• могут устанавливаться особые условия использования земельных участков в охранных и санитарно-защитных зонах;
• ограничения могут устанавливаться для охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
• в других случаях, установленных законом.
Все возможные ограничения в правах на использование земельного участка обязательно должны быть оговорены в заключаемом договоре.
Земельный участок несет бремя прав на него разных лиц — собственников и несобственников. Собственник имеет возможность передавать часть своих прав другим лицам, оставаясь при этом собственником данного земельного участка, но при этом на участок будут иметь права и другие лица, которым собственник делегировал часть своих прав. Отсюда возникает ситуация: собственник, передавший часть своих прав (право владения и пользования либо только право пользования) другому лицу, как правило сохраняет право распоряжения своим земельным участком, а следовательно, имеет право отчуждать его третьим лицам. Но при этом, отчуждая земельный участок, собственник отчуждает вместе с ним только ту часть прав на него, которая осталась у него после делегирования им части своих прав другим (третьим) лицам. При отчуждении земельного участка права на него, переданные его собственником третьим лицам, сохраняются. Таким образом, новый собственник земельного участка получает земельный участок как бы с неполным объемом права собственности на него — он получает права в объеме прежнего собственника, ограниченные правами третьих лиц на данный участок. Таким образом, считается, что новый собственник получил земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Права третьих лиц, по общему правилу, носят временный характер, и после их прекращения новый собственник земельного участка приобретает право собственности в полном объеме.