Пользование землей без передачи прав собственности
В отношении земельного участка могут заключаться различные виды договоров, не всегда влекущие переход права собственности от одного лица к другому. Одним из таких договоров, обременяющих земельный участок, по которому последний выступает средством обеспечения исполнения обязательств, является договор залога. Сторона, передающая находящийся в ее собственности земельный участок под залог, называется залогодателем; сторона, требования которой обеспечиваются залогом — залогодержателем. Заключение договора залога земельного участка (договора ипотеки) означает, что при невыполнении лицом, являющимся собственником земельного участка, обязательств перед кредитором-залогодержателем (это могут быть другие виды обязательств по договорам, заключенным собственником земельного участка с залогодержателем-кредитором) последний вправе удовлетворить свое требование за счет заложенного земельного участка. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору, обеспечиваемому ипотекой, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Залог устанавливается по договоренности сторон. Исключение — установленное в законе право получателя ренты, по которому он приобретает право залога на переданный под ренту земельный участок, до полного исполнения обязательств плательщика. В договоре о залоге должны быть указаны конкретный земельный участок, передаваемый в залог, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом. В нем должно также содержаться указание на то, что земельный участок не передается залогодержателю.
Договор о залоге земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. О прекращении залога земельного участка (ипотеки) должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор о залоге. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Залог недвижимого имущества (в том числе и земельного участка) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В общих положениях договор о залоге земельного участка подчиняется единым правилам о залоге имущества. Договор об ипотеке земельного участка приведен в приложении 14.