Общий итог при расторжении земельных договоров
Таким образом, подводя итог сказанному, можно сделать следующий вывод. Общим условием расторжения или изменения договоров является соглашение сторон. Исключительным порядком является порядок расторжения (изменения) договора через суд — в случае существенного нарушения договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. В качестве исключительного случая предусматривается возможность одностороннего отказа от исполнения договора. При рассмотрении в отдельности договоров с земельными участками будут указаны конкретные случаи, по которым возможно расторжение данных договоров.
Необходимо также указать на порядок изменения или расторжения договора. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении (договоре), а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По общему правилу последствиями расторжения или изменения договора являются:
1) при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ);
2) при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГКРФ).
Порой складывается такая ситуация, когда лица хотели бы заключить тот или иной договор, но в силу тех или иных обстоятельств в данный момент времени это невозможно, однако спустя определенный период такое действие они могут осуществить. Например, одно лицо желает продать земельный участок, а другое лицо — купить его, однако у потенциального покупателя сейчас в наличии нет требуемой суммы для покупки земельного участка, но такая сумма может появиться, допустим, через два месяца. При этом возможный покупатель хочет купить именно этот земельный участок, а продавец участка хочет получить гарантии того, что участок действительно будет куплен спустя определенное время. Разрешить данную проблему может составление так называемого предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Функция предварительного договора состоит в планировании деятельности его участников.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче земельного участка (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать:
• наименование основного договора, который будет заключен;
• обязательно должны быть названы стороны основного договора;
• условия, позволяющие установить предмет (в данном случае земельный участок), а также другие существенные условия основного договора (допустим, для договора купли-продажи земельного участка это еще и цена земельного участка);• срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не установлен, то основной договор заключается в течение одного года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Также обязательства по этому договору прекращаются после заключения основного договора. При этом после заключения предварительного договора возможно возникновение такой ситуации, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Размер убытков доказывается потерпевшей стороной. Убытки включают реальный ущерб (например, расходы, которые уже произведены на оформление необходимых документов на земельный участок), а также упущенную выгоду. Под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые потерпевший мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, арендатор мог бы получить доход с собранного им урожая на земельном участке, который он так и не получил в аренду в связи с незаключением основного договора (договора аренды). Примерный образец предварительного договора приводится в приложении 4.