Нюансы при заключении договора купли-продажи земельного участка
При заключении договоров купли-продажи земельного участка может возникнуть ситуация, когда строение или сооружение, принадлежащее одному лицу, находится на чужом земельном участке. В данном случае законодатель установил, что при переходе права собственности на такое строение (сооружение) к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением (сооружением) и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При этом площадь части земельного участка, занятого строением (сооружением), устанавливается в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Аналогичным образом складывается ситуация, когда происходит отчуждение земельного участка, на котором находятся те или иные постройки, и при этом не происходит отчуждения сооружения, находящего на нем. Обычно это происходит при продаже земельного участка, когда земельный участок продается его собственником без передачи в собственность покупателя самого сооружения, принадлежащего другому лицу. При этом за собственником сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята постройкой и необходима для ее использования. Условия пользования этой частью земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон. В противном случае собственник сооружения сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята постройкой. При этом необходимо помнить, что собственник сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
При наличии на участке построек, принадлежащих собственнику земельного участка, в Управление федеральной регистрационной службы необходимо предоставление дополнительно следующих документов:
• справки о технической инвентаризации и оценке строения (сооружения) из БТИ;
• свидетельства о праве собственности на данную недвижимость;
• основания приобретения права собственности на недвижимость (например, договор купли-продажи).
Управление федеральной регистрационной службы выдает новому собственнику отдельные свидетельства о праве собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на строения (сооружения), расположенные на нем.