Договор о залоге при аренде земли
Договор о залоге заключается в письменной форме. Если залогом является недвижимое имущество, договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не установлено в договоре (п. 1 ст. 340 ГК РФ).
Статья 342 ГК РФ содержит следующие правила о последующем залоге имущества. Имущество, находящееся в залоге, может становиться предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог). Требования каждого последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Это правило действует в том случае, если оно не запрещено предшествующим договором о залоге. Кроме того, залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, понесенные залогодержателем невыполнением этой обязанности.
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 345 ГК РФ). Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным в законе, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество обращается для удовлетворения требований залогодержателя при невыполнении .или ненадлежащем выполнении залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, перед залогодержателем (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Требования залогодержателя удовлетворяются на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога либо, если соглашения нет, по решению суда (п. 1,2 ст. 349 ГК РФ). Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Прекращение договора залога происходит (п. 1 ст. 352 ГК РФ):
• с прекращением обязательства, обеспеченного залогом;
• по требованию залогодателя в случае грубых нарушений залогодержателем таких обязанностей, как страховка заложенного имущества (за счет залогодателя); принятие мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; уведомления залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения имущества, если невыполнение этих обязанностей залогодержателем могло повлечь утрату или повреждение заложенного имущества;
• в случае гибели заложенного имущества или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены и восстановления предмета залога;
• в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. Кроме этого, возможно досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, по требованию залогодержателя в случаях (п. 1 ст. 351 ГКРФ):
• если предмет залога выбыл из владений залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
• нарушения залогодателем правил о замене залога;
• утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;
• если залогодатель не воспользовался правом о восстановлении или замене залога.
В этих случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это сделано не будет, обратить взыскание на предмет залога в случаях (п. 2 ст. 351 ГКРФ):
• нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
• невыполнения залогодателем таких обязанностей, как страховка заложенного имущества, принятие мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц;
• непредоставление залогодателем возможности залогодержателю проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя;
• нарушения залогодателем правила о распоряжении заложенным имуществом с обязательного согласия залогодержателя. Примерный образец договора о залоге приведен в приложении 15.