Договор купли-продажи земельных участков
Договор купли-продажи земельных участков является самым распространенным способом приобретения прав собственности на земельный участок. Популярность использования договора купли-продажи земельного участка связана с тем, что круг лиц, которые могут выступать сторонами в данном договоре, неограничен. Так, покупатель, желающий приобрести земельный участок в собственность, может выбирать из неограниченного круга лиц того продавца, чей земельный участок, а также чьи предлагаемые условия договора купли-продажи, покажутся покупателю наиболее подходящими. В свою очередь продавец в выборе покупателя для земельного участка ограничен только предлагаемой потенциальными покупателями ценой за данный земельный участок. Никакие личные качества покупателя и продавца (как, допустим, для договора ренты) или родственные связи (как, например, в договоре дарения) не имеют для данного договора значение.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, в договоре установлено по одной главной обязанности для каждой из сторон договора: для продавца обязанность передать земельный участок; для покупателя — принять его.
По договору купли-продажи земельного участка в выгоде остаются обе стороны договора: покупатель приобретает в собственность желаемый земельный участок, а продавец получает за этот участок требуемую ему денежную сумму. В договоре дарения, например, даритель не получает никакой выгоды от совершаемой сделки — он добровольно передает свое имущество другому лицу (одаряемому), а взамен не получает ничего.
Договор купли-продажи является возмездным, т.е., приобретая земельный участок в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену земельного участка, иными словами, продавец получает встречное имущественное представление. Кроме того, цена является существенным условием договора, без ее указания договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Таким образом, еще одной обязанностью покупателя по договору купли-продажи земельного участка является обязанность уплатить продавцу указанную в договоре цену за участок.
В свою очередь продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от каких-либо обременении, т.е. от прав третьих лиц на этот участок, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Поэтому покупатель должен быть заранее предупрежден об этих правах, и это должно быть отражено в договоре. В противном случае покупатель вправе потребовать расторжения договора или уменьшения покупной цены земельного участка.